Als een zakelijk pand wordt gekocht om te verhuren, kan de omzetbelasting worden teruggevraagd als de verhuur naar verwachting met Btw wordt belast. De Btw teruggave zou oneerlijk zijn als het pand vervolgens zonder btw wordt verhuurd. In de omzetbelasting bestaat daarom de herzieningstermijn. Bij onroerende zaken (vastgoed), duurt deze –kortweg- tien jaren. Deze herziening regelt dat als (een deel van) het verhuur wijzigt naar onbelast, (dat deel) moet worden herzien. De verhuurder moet dan naar rato berekenen hoeveel btw op kosten en aanschaf (welke is teruggevraagd), moet worden terugbetaald. Die herziening vindt plaats in het laatste tijdvak van het boekjaar.

Voorbeeld herziening

Stel iemand bouwde een pand voor ca. € 2.500.000 (exclusief Btw) en nam deze in gebruik in het jaar 2003. De circa € 500.000 aan Btw werd voldaan aan de bouwer en werd terugontvangen van de Belastingdienst. Per 1 januari 2007 wijzigt het gebruik van het pand en wordt deze zonder Btw verhuurd. Door deze wijziging moet in 2007 voor 1/10 deel aan Btw worden herzien, dus € 50.000 worden afgedragen.
Herziening in jaar van bedrijfsoverdracht
Stel u koopt dit pand op 12 december 2007. De overdracht van een onroerende zaak is onbelast voor de omzetbelasting (omdat dit wordt gezien als overdracht van de onderneming) en u treedt in de plaats van de koper voor de Btw rechten en verplichtingen. Deze indeplaatsstelling geldt ook voor de herziening van de Btw-aftrek. Welk bedrag van de omzetbelasting moet u (als koper) in 2007 terugbetalen aan de Belastingdienst wegens de herziening op de aanschaf:

• € 500.000 * 1/10, dus € 50.000 of
• € 500.000 * 1/10 * 19/365 (gedeelte van het jaar), dus € 2.602?

Het bedrag dat u moet herzien op de vooraftrek van de aankoop is over het hele boekjaar, dus 1/10 van € 500.000. Daarom moet u € 50.000 afdragen en niet het deel van het jaar waarover u eigenaar was, te weten € 2.602.

Tip 1, na uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad heeft onlangs voornoemde vraag voorgelegd gekregen. De uitkomst was dus zuur voor de koper. Informeer u daarom hierover goed bij de koop van onroerend goed van een pand. Als de verkoper deze informatie niet wil verstrekken (bijvoorbeeld omdat de aanschafprijs van het pand gevoelig ligt), houdt de verkoper verantwoordelijk voor de afrekening van de herziening.

Tip 2, Btw bij leegstand

Recent kregen we de vraag wat te doen bij leegstand; dan is er geen belaste omzet. Als er geen belaste omzet is, heeft u normaal gesproken geen recht op vooraftrek van Btw. Moet u dan de omzetbelasting herzien? Als het voornemen blijft om belast met Btw te verhuren en het pand daarop is ingericht, gelukkig niet.

Tip 3, 4 en 5, WOZ waarde inclusief of exclusief Btw…

De (fiscale) waarde van het onroerend goed is ook van invloed op andere belastingen. In het algemeen geldt daarbij: Hoe lager de waardering, hoe lager de belastingheffing. Hieronder treft u nog een aantal aandachtspunten in verband met de Btw die de waarde kunnen ‘drukken’.

Bij waarderingsgrondslag: vervangingswaarde

Op 22 juli 2014 heeft de Rechtbank Gelderland uitgesproken dat de waardering voor de WOZ (als wordt gewaardeerd tegen de gecorrigeerde vervangingswaarde) dit exclusief Omzetbelasting moet worden berekend. In dit geval werd de grondslag waarover belasting wordt geheven verminderd met € 1.175.520. Het gaat hier over een parkeergarage die meer dan € 6.000.000 waard is.

Bij waarderingsgrondslag: economisch verkeer

Als gewaardeerd wordt tegen de waarde in het economisch verkeer, wordt de eerste twee jaren uitgegaan van de waarde inclusief omzetbelasting en de jaren daarna exclusief Btw. Op 9 augustus 2013 heeft de Hoge Raad besloten dat bij bedrijfsverzamelgebouwen de ingebruikname per onderdeel afzonderlijk moet worden bezien. En -gelukkig- niet nadat het geheel in gebruik wordt genomen.

In datzelfde arrest overweegt de Hoge Raad ook wanneer de twee jaren ingaan; De Wet Waardering Onroerende Zaken kent namelijk een peildatum (1 januari voorafgaand aan het belastingjaar). Gelukkig wordt als ingangsdatum de situatiedatum van 1 januari van het belastingjaar zelf beschouwd. Anders zou de feitelijke periode 3 jaren betreffen alvorens de waarderingsgrondslag van de WOZ exclusief Btw mag worden toegepast.

Vragen over bedrijfsoverdrachten of belastingen? Neem contact met ons op.